Ausgangssituation

Warum soll ein neues Quartier entstehen?

Das Quartier ist eine Antwort auf die strukturellen Herausforderungen der attraktiven und sich schnell entwickelnden Stadt. Es bietet dringend benötigten Wohnraum, um Verdrängung in Nachbargemeinden und soziale Segregation (Trennung) zu vermeiden, Gewerbeflächen für die Weiterentwicklung des Wirtschafts- und Wissenschaftsstandortes und ermöglicht darüber hinaus Übernachtungen und Tagungen. Dies unterstützt geordnetes und nachhaltiges Städtewachstum und beugt ebenso Wettbewerbsnachteilen und Verlusten bei Steuereinnahmen vor. Zuletzt fördert der Bau auch die gezielte Weiterentwicklung der Infrastruktur - z.B. in Verkehr, Bildung und Freizeitgestaltung.

Wo ist Platz dafür?

Das Quartier entsteht auf dem brachliegenden Areal an Dahme-Nordufer zwischen Schwartzkopff-Siedlung und Waldsiedlung. Damit wird durch den Bau des Quartiers ein aktuell verlorener und kontaminierter Teil Wildaus wiederbelebt und für die Stadtgemeinschaft zugänglich- und nutzbar gemacht.

Städtebauliches Konzept

Was sind die städtebaulichen Prinzipien?

Das Gebiet erfährt eine klare Gliederung und Zonierung in Baufelder. Alle Baufelder werden dabei durch neue Quartiersstraßen erschlossen. Das Quartier wird geöffnet und die Dichte zum Wasser reduziert. Darüber hinaus werden Straßenräume und öffentliche Plätze und Höfe mit städtebaulicher Qualität ausgebildet. Das städtebauliche Konzept orientiert sich an der Schwartzkopff-Siedlung (SKS), was ein behutsames Maß für Dichte und Höhe sicherstellt. Die städtebauliche Straßenflucht und die Typologie der Schwartzkopff-Siedlung werden übernommen. Die Freiräume zwischen den Gebäuden sind großzügiger als in der Schwartzkopff-Siedlung. Zusätzlich wird das Quartier dem Albert-Lemaire-Platz eine städtebauliche Fassung geben und ihn beleben.

Visualisierung Baukonzept des Quartiers

Skizzierung Baukonzept des Quartiers

Querschnitt Blick auf das Quartier

Wie hoch werden die Gebäude sein?

Weitestgehend wird die Gebäudehöhe der nahegelegenen Schwartzkopff-Siedlung aufgenommen, um ein stimmiges Stadtbild zu gewährleisten. Das Gelände des Quartiers wird teilweise angehoben, um Keller und Tiefgaragen im Gelände zu integrieren. Die Höhe der Schwartzkopff-Siedlung von 16,5 bis 17,0 m wird weitestgehend aufgenommen wie auch die Übernahme der Walmdachtypologie der Siedlung. Im Inneren des Quartiers, rund um den neu geschaffenen Stadtplatz, wird die Höhe auf V+I Geschosse angehoben, um mit einer sogenannten „Platzkrone“ einen städtebaulichen Akzent zu setzen. In den Randbereichen direkt an der Dahme wird die Höhe der Gebäuderiegel auf III Geschosse + ein rückspringendes Staffelgeschoss reduziert, um die Silhouette des Quartiers vom Wasser aus weitestgehend niedrig zu gestalten. Die Abstände der Gebäude im Neubau zueinander werden großzügiger als in der Schwartzkopff-Siedlung. Dafür sind etwas tiefere Gebäudekörper für effiziente moderne Grundrisse vorgesehen.

Straßenansicht Blick auf das Quartier

Wird das neue Quartier ins Stadtbild passen?

Das neue Quartier soll eine sinnvolle und nachhaltige Weiterentwicklung der Stadt sein und sich städtebaulich in den Gebäudebestand einfügen. Auf die denkmalgeschützte und Wildau prägende Schwartzkopff-Siedlung wird nicht nur Rücksicht genommen, sondern auch architektonische Bezüge hergestellt. Vom Wasser aus ist das Quartier durch eine niedrige und grüne Silhouette gekennzeichnet. Dafür wird das Quartier von renommierten Architekten und Freianlagenplanern geplant und entwickelt. Hierzu wird es einen Wettbewerb geben. Besonderer Wert wird daraufgelegt, dass Quartier abschnittsweise zu bauen. Denn nur so können Anregungen aufgenommen- und Verbesserungen vorgenommen werden.

Grundstück und Bebauung

Was passiert mit den Altlasten?

Die Altlasten-Problematik ist aufwendig durch die GKU untersucht worden. Das mit der Umweltbehörde abgestimmte Altlastensanierungskonzept sieht vor, in den hoch kontaminierten Bereichen einen Bodenaustausch bis zum Grundwasser vorzunehmen.

Wer baut was und in welchem Umfang wird gebaut?

Das betreffende Grundstück besteht aus diversen Flurstücken mit einer Gesamtfläche von ca. 77.482 m². Die geplanteBruttogrundfläche beträgt ca. 95.000m². Das entspricht einer niedrigen GFZ von ca. 1.2, bezogen auf das Gesamtgrundstück. Dabei werden gemäß Notarvertrag 30% von der WiWo und 70% der Fläche von BAUWERT entwickelt.

Altlastenbeseitigung

Hat die BAUWERT AG Erfahrung mit der Sanierung von kontaminierten Großflächen?

Die BAUWERT AG hat umfangreiche Erfahrungen mit der Sanierung von kontaminierten Großflächen, wie z.B. Sanierung des ehemaligen Weserhüttenareals in Bad Oeynhausen, der Sanierung des Areals der ehemaligen Hahnwerke/Thyssen in Duisburg, des Holzmarktareals in Berlin, des Geländes am Aalemannufer in Berlin, des ehemaligen Freudenbergareals in der Boxhagener Straße in Berlin. Nur vor diesem Erfahrungshintergrund hat sich das Unternehmen an das Vorhaben am Dahme Nordufer gewagt.

Wurden die Altlastengefahren hinreichend untersucht und wie wird eventuellen Gefahren bei der Beseitigung der Flächen vorsorglich entgegen gewirkt?

Basis der vorgesehenen Dekontamination waren umfangreiche, über Jahre hinweg erarbeitete Sanierungs- und Altlastengutachten von renommierten und zugleich erfahrenen Ingenieurbüros.

Alle vorgesehenen Maßnahmen wurden im Detail mit den zuständigen Umweltbehörden abgestimmt. Das endgültige Konzept fand die 100%tige Zustimmung der Umweltbehörden und war auch mit der Stadt vorabgestimmt.

In den Wohn-, Außenanlagen-, Kita- und Gewerbebereichen werden die Altlasten herausgenommen, so dass in den Freiflächen auch wieder richtige Bäume, etc. gepflanzt werden können. Nur unter den Straßen und Plätzen werden, wo gefahrlos möglich, Altlasten dauerhaft versiegelt. Dies ist die übliche Verfahrensweise, die von den Umweltbehörden bestätigt worden ist.

Um gerade in den wichtigen und sensiblen Fragen der Sanierung bzw. Versiegelung von kontaminierten Flächen glaubwürdig zu sein, hat die BAUWERT AG nach einer Bürgeranfrage vom 19.07.2021 die übermittelten Fragen zur Sanierung zusätzlich durch einen Gutachter der GKU prüfen lassen. Die Antwort des Gutachterbüros finden sie hier. In dem Schreiben wird auch ein aktueller Link zu allen Anlagen des Sanierungsgutachtens angegeben, den wir mit Einverständnis des Gutachters ebenfalls gerne bereitstellen.

Was könnte passieren, wenn die Altlasten nicht beseitigt werden?

Die Alternativen wären aus unserer Sicht: Das Areal bleibt weiterhin Altlastenverseucht, kann daher auch künftig nicht betreten werden und - was wir als gefährlich ansehen - bei einer Hochwassersituation würden in nicht vorhersehbaren Umfang hochgradig giftige Altlasten in die Dahme geschwemmt werden.

Charakter des Quartiers

Wird es genug öffentliche Plätze und Freiraum geben?

Die Schaffung attraktiver und belebter Plätze ist ein Kern des uns leitenden Quartiersgedankens. Vorgesehen sind folgende öffentliche Plätze:

Stadtplatz an der Friedrich-Engels-Str.:
Zum Beispiel mit einen Ärztehaus, einem Wissenschaftszentrum, Geschäften, Büroflächen, einer Apotheke, Fahrradladen, Bäcker, Friseur, Copyshop, Bioladen, Bücherei, Bank, u.v.m.
Wasserplatz direkt an der Dahme:
Zum Beispiel mit Cafés, Bars und einer Eisdiele.
Marina am Dahmeufer:
Zum Beispiel mit einem Bootsverleih, einem Geschäft für Boots- und Anglerbedarf, einer Steganlage und einem Fischrestaurant

Gibt es ausreichend Grünflächen?

Eine hohe Aufenthaltsqualität wird garantiert durch diverse Grünflächen. Auf Höhe der Freiheitstr. / Glaserei Bolduan werden -gemäß abgestimmter Planung- Wald und Wiese erhalten. Darüber hinaus gibt es grüne Wohnhöfe mit diversen Angeboten, wie Spielflächen, Wiesen, Urban Gardening, Obstbaumflächen, Boule, Trimm-Dich-Geräte oder Tischtennisplatten. Grüne Freiräume zwischen den Gebäuden ermöglichen Blickbezüge zum Wasser und schaffen zusätzliche Wohnqualität.

Wird im Quartier auch etwas fürs Gemeinwohl getan?

Der Quartiersgedanke greift u.E. den Wunsch vieler Wildauerinnen und Wildauer nach einem Zentrum für gesellschaftliche Zusammenkunft und Räume fürs Miteinander auf. Unterschiedliche Plätze, Grünflächen, der Uferweg und ein breites Angebot an Gastronomie und Freizeitaktivitäten sorgen für ein lebendiges und soziales Miteinander für alle Generationen und Lebensphasen.

Wohnen im Quartier

Was werden die Wohnungenkosten?

Das Quartier bietet Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen. So sollen rund 30% der Mietwohnungen preisgedämpft und/oder gefördert sein.

Gibt es primär Miet- oder Eigentumswohnungen?

Es wird ein breites Angebot von sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen geben.

Wie wird die soziale Durchmischung des Viertels gewährleistet?

Unsere Vision ist ein lebendiges und nachhaltiges Quartier für alle, mit Angeboten für eine breite Zielgruppe und Wohnungen für alle Lebensphasen und Bevölkerungsgruppen. So fördert das Quartier das lebendige Miteinander, was so viele an Wildau schätzen und lieben.

Ist das Quartier geeignet für Familien?

Das Wohnungsangebot ist für Familien sehr gut geeignet. In der Planung sind sowohl Freizeit- und Spielangebote als auch neue Grünflächen vorgesehen. Sofern der Bedarf besteht, wird eine Kita mit ca. 90 Plätzen und großzügigen Außenanlagen errichtet.

Hat die BAUWERT AG Erfahrungen mit solchen durchmischten Quartieren?

Die BAUWERT AG hat in Berlin-Friedrichshain mit BOX SEVEN auf einer ehemaligen Industriebrache mehr als 600 Wohnungen (davon 424 Miet- und 191 Eigentumswohnungen), Einzelhandel, Büros und eine Kita (auf eigene Rechnung) errichtet. 122 der Mietwohnungen werden preisgedämpft angeboten für sozial Schwächere.

Infrastruktur

Was bedeutet die Bebauung des Dahme-Nordufers für den Verkehr?

Der aus der regionalen Gesamtentwicklung sowie aus dem Quartiersbau resultierende Verkehr ist fachlich ermittelt und bewertet worden. Das Ergebnis der Untersuchung: Die Verkehrsinfrastruktur ist den neuen Anforderungen ausreichend gewachsen. Eine neue Quartiersstraße erschließt alle Baufelder und bindet diese zweispurig als Ringschluss an die Friedrich-Engels-Straße an. Der Straßenraum ist als Tempo 30 „shared space“ für Fußgänger, Radfahrer, Autos, Shuttles, Parken und Grünflächen vorgesehen. Für die Optimierung des Verkehrsflusses wird an der Freiheitsstraße eine Ampelschaltung sowie eine Unterführung unter den Bahngleisen vorgeschlagen.

Im Mobilitätskonzept sind darüber hinaus u.a. einen Shuttlebus zum S-Bahnhof, Car- und Bikesharing und Ladesäulen für e-Mobilität vorgesehen. Ausreichend Fahrradwege und überdachte Stellplätze für Fahrräder runden das Verkehrskonzept ab.

Wo können die neuen Bewohner parken?

Für PKW werden ausreichend viele Stellplätze zur Verfügung stehen: Das Quartier wird bedarfsgerecht mit ca. 900 Stellplätzen (Schlüssel ca. 1.0) ausreichend eigene Stellplätze für PKW errichten. Die Stellplätze werden sowohl oberirdisch, in Tiefgaragen als auch optional in einer oberirdischen Quartiersgarage errichtet. Zusätzlich werden Carsharing Angebote und die Mischnutzung des Quartiers – z.B. mit Gewerbe - den Bedarf an PKW-Stellplätzen reduzieren.

Reichen die Kita- und Grundschulplätze dann noch aus?

Sollte es erforderlich sein, wird im Zuge des Quartiersbaus eine zusätzliche Kita mit ca. 90 Plätzen und großzügigen Außenanlagen errichtet. Eine den Planungen vorangegangene Untersuchung ergab, dass die Kapazitäten der örtlichen Grundschulen durch das neue Quartier nicht überlastet werden. Zusätzlich wird eine Entlastung durch die private Grundschule erreicht.

Gibt es ausreichend öffentliche Grünflächen am Ufer?

Am Ufer entsteht ein nachhaltiges und vielfältiges Angebot für alle Wildauerinnen und Wildauer: Der Uferweg wird eine „Perlenkette“ aus verschiedenen attraktiven Angeboten wie bspw. Steganlagen, Pavillons, Treppen und Sitzstufen zum Wasser und Terrassen. Einige Bereiche werden dabei naturbelassen bleiben. So lädt der Uferbereich zukünftig alle Wildauerinnen und Wildauer zum Joggen, spazieren gehen, verweilen, entspannen oder zu Wassersport ein.

Ausblick

Wer trägt welche Kosten und ist wofür verantwortlich?

Dies ist in notariellen Kaufverträgen aus den Jahren 2015 und 2017 geregelt:

Übernahme aller Kosten, die im Vorfeld und in Zusammenhang mit einem Bebauungsplanverfahrens anfallen
Konzeption der Quartiersentwicklung und Steuerung der Planer
Anteilige Dekontamination der Altlasten gem. Sanierungskonzept
Vollständige Erschließung des Quartiers wie z. B Straßen, Wege, Medienanschlüsse, etc., gemäß der Regelungen des Notarvertrages vom 17.7.2015
Errichten der öffentlichen Plätze sowie der Frei- u. Grünanlagen
Errichten des Uferweges + Marina (anteilige Kostenübernahme)
ggf. Bau einer Quartiers-Kita
Neben den Dekontaminationskosten, die gegen den Grundstückskaufpreis angerechnet wurden, sind weitere erhebliche Kosten aufzuwenden, damit aus dem Brachland Bauland wird. Die Kosten für die Erschließung, unterirdisch (Wasser und Strom, etc.) und oberirdisch (Straßen, Wege, Grünanlagen, etc.) betragen geschätzt über 18 Millionen Euro.
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In den Verantwortungsbereich der Stadt Wildau fallen:

Begleitung + Mitgestaltung der Konzeption (Stadt+ WiWo)
Fortführung des Bebauungsplanverfahrens; Abstimmung städtebaulicher Vertrag; Bestätigung und Erteilen des Baurechtes
Erweiterung der Grundschule
Übernahme des Unterhaltes und Betriebes öffentlicher Straßen, Wege, Plätze und Anlagen sowie der Kita (nach Errichtung)
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Der Verantwortungsbereich der WiWo umfasst die Errichtung der Mietwohnungen (preisgedämpft) auf bereits voll erschlossenen Grundstücken

Was sind die nächsten Schritte?

Um das Projekt zu Einer Realisierung zu führen, müsste die Stadt folgende Schritte unternehmen:

Fertigstellung, Auswertung und Veröffentlichung der in Auftrag gegebenen Infrastrukturstudie
Aufhebung des Moratoriums für die Weiterentwicklung Wildaus
Durchführung der beschlossenen Einwohnerversammlung zum Dahme Nordufer
Einbeziehung der Ergebnisse aus den Punkten 1-3 in Fortschreibung des Bebauungsplans
Trägerbeteiligung der Gutachter und Ämter sowie Beteiligung der Öffentlichkeit
Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit der BAUWERT AG
Durchführung eines Gestaltungs-Wettbewerbs
Bebauungsplan festsetzen und nach Prüfung Baurecht erteilen
Parallel: Infrastrukturmaßnahmen planen und durchführen

Wann starten die Baumaßnahmen?

Das Ziel ist der Baubeginn mit dem ersten Bauabschnitt 2022.

Wer ist Bauwert?

Die BAUWERT AG wurde 1983 von Dr. Jürgen Leibfried gegründet wurde in 38 Jahren zu einem der in Deutschland führenden Unternehmen auf dem Sektor der Projektentwicklung. Dabei legen wir einen großen Wert auf Verlässlichkeit und die Berücksichtigung unterschiedlicher Ansprüche von Anwohnern und Nutzern. Auch in Wildau engagiert sich die BAUWERT AG als Partner der Stadt bereits seit mehreren Jahren. So wurden 2020/2021 bereits 187 attraktive Mietwohnungen am Wildauer Rosenanger durch die BAUWERT AG fertiggestellt und vermietet.